მიშენების სამართლებრივი მდგომარეობა იპოთეკის საგნის რეალიზაციის დროს

1. იპოთეკის ცნება

თანამედროვე საბაზრო ეკონომიკის განვითარების პირობებში უძრავი ნივთების გამოყენებას კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალებად, უაღრესად დიდი მნიშვნელობა აქვს. უძრავი ნივთების კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალებად დატვირთვას იპოთეკა ეწოდება. იპოთეკის სამართლებრივი შინაარსი არსებითად ისეთივეა, როგორიც გირავნობისაა, განსხვავება მხოლოდ უზრუნველყოფის ობიექტებშია. იპოთეკა უძრავ ნივთებს ეხება, მაშინ როცა გირავნობის საგანი ყოველთვის მოძრავი ნივთებია. აქედან გამომდინარე უძრავი ნივთების “დაგირავებას”

სამართლებრივი ტერმინოლოგიით იპოთეკა ეწოდება. პრაქტიკული თვალსაზრისით იპოთეკას დიდი მნიშვნელობა აქვს საბანკო კრედიტების უზრუნველყოფისათვის. სწორედ ამიტომ იპოთეკის სამართლებრივი რეგულირება უდიდეს პრაქტიკულ მნიშვნელობას იძენს ცალკეული ქვეყნების კანონმდებლობისათვის. იპოთეკა თავისი სამართლებრივი ბუნებიდან გამომდინარე წარმოადგენს ე.წ. აქცესორულ უფლებას, ისევე როგორც გირავნობა. აქცესორული ბუნება გულისხმობს იმას, რომ იპოთეკა არ არსებობს ძირითადი, ვალდებულებითი უფლების გარეშე. იგი შეიძლება არსებობდეს მხოლოდ იმ მოთხოვნასთან ერთად, რომლის უზრუნველსაყოფადაც ის გამოიყენება. სწორედ ამიტომ ძირითადი უფლების შეწყვეტა წყვეტს იპოთეკის ურთიერთობას. იპოთეკა შეიძლება გამოყენებულ იქნას ყველგან, სადაც არსებობს მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია უძრავი ნივთით. სესხის სახეობას, რომელიც უზრუნველყოფილია განსაზღვრული რეალური ქონებით (სანივთო უფლებით) და მოვალეს ავალდებულებს გადაიხადოს წინასწარ განსაზღვრულ დროში, წინასწარ განსაზღვრული ფულადი თანხა იპოთეკა ეწოდება. იპოთეკა წარმოადგენს ერთგვარ შეზღუდვას საკუთრების უფლებაზე. აქედან გამომდინარე იპოთეკა გარკვეულწილად ზღუდავს მესაკუთრის უფლებას იპოთეკით დატვირთულ უძრავ ნივთზე და ხშირ შემთხვევაში უკრძალავს კიდეც მას გარკვეული მოქმედებების შესრულებას მასზე. იპოთეკის პრაქტიკაში გავრცელებულ გამოყენებადობას ასევე განაპირობებს ისიც, რომ უძრავი ნივთი, როგორც მოთხოვნის უზუნველყოფის საშუალება უფრო მეტად “სანდოა” მოძრავ ნივთებთან შედარებით. ანუ, უძრავი ნივთები კანონით დადგენილი წესით რეგისტრირებულნი არიან სათანადო ორგანოში. რაც განაპირობებს იმას, რომ პოტენციურ კრედიტორს აქვს იმის შესაძლებლობა გადაამოწმოს განსაზღვრული უძრავი ნივთი აღრიცხულია, თუ არა კონკრეტულ პირზე. ანუ, პოტენციურ დებიტორზე და ამის შემდეგ მოახდინოს მასთან სამოქალაქო-სამართლებრივი ურთიერთიობის დამყარება. აქედან გამომდინარე იპოთეკას, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის სამართლებრივ საშუალებას შეიძლება ითქვას, რომ გირავნობასთან შედარებით ის დადებითი მხარე აქვს, რომ ამ შემთხვევაში კრედიტორის ინტერესი უფრო მყარადაა დაცული და მას შეუძლია მოთხოვნის უზრუნველსაყოფი ნივთი (უძრავი ნივთი) გადაამოწმოს სათანადო ორგანოში, რომელიც როგორც აღვნიშნე იძლევა ცნობას იმის შესახებ, ეკუთვნის თუ არა ესა, თუ ის ნივთი განსაზღვრულ პირს. აქედან გამომდინარე საიპოთეკო ურთიერთობა უფრო განსაზღვრული და კონკრეტულია, რაც განაპირობებს იმას, რომ თითქმის მინიმუმამდეა დაყვანილი ის სამართლებრივი რისკები, რაც ზოგადად ახასიათებს სამოქალაქო-სამართლებრივ ურთიერთობებს. თუმცა ეს სამართლებრივი ურთიერთობები და ურთიერთობათა ფარგლები რა თქმა უნდა უნივერსალური არ არის და პრაქტიკაში ხშირად სადაოა მთელი რიგი საკითხები, რომლებიც დაკავშირებულია იპოთეკასთან.  იპოთეკის, როგორც კერძო სამართლის ინსტიტუტის ლეგალური დეფინიცია მოცემულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდგომში სსკ) 286-ე მუხლში. აღნიშნული მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა). აღნიშნულიდან გამომდინარე ქართველი კანონმდებელი მოთხოვნის უზრუნველყოფის ერთ-ერთ გავრცელებულ საშუალებად იპოთეკას აღიარებს, რომლის ობიექტიც, როგორც აღვნიშნეთ ყოველთვის არის უძრავი ნივთები. უძრავი ნივთების ცნება მოცემულია სსკ-ის 147-ე მუხლში. ნივთები, რომლებიც არ განეკუთვნება უძრავ ნივთებს მიიჩნევა მოძრავ ნივთებად. ივარაუდება, რომ ის რაც არაა უძრავი წარმოადგენს მოძრავ ნივთს.  იპოთეკის დროს არსებობს 2 სახის სამართლებრივი ურთიერთობა, ერთი მხრივ სანივთო-სამართლებრივი ურთიერთობა, იპოთეკარსა და იპოთეკის საგნის მესაკუთრეს შორის და მეორე მხრივ, ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობა, იპოთეკარს როგორც კრედიტორსა და მოთხოვნის პირად მოვალეს შორის. ქართველი კანონმდებლის მიერ შემოთავაზებული იპოთეკის საკანონმდებლო დეფინიცია წარმოადგენს გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის (შემდგომში BGB) 1113-ე პარაგრაფის რეცეფციას. 

1.1. რეგისტრაციის მნიშვნელობა

იპოთეკის უფლება, რომ სამართლებრივი თვალსაზრისით სრულფასოვანი იყოს საქართველოს კანონმდებლობა კერძოდ კი სსკ-ის 289-ე მუხლი მოითხოვს მის რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. აღნიშნული მუხლის პირველი ნაწილის პირველივე წინადადების მიხედვით, იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. ხოლო სსკ-ის 297-ე მუხლის მიხედვით კი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები, კრედიტორის ინტერესებიდან გამომდინარე, მიიჩნევა სწორად. ამ დანაწესიდან გამომდინარეობს საჯარო რეესტრისადმი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია. იგი არსებითად ბრუნვის მონაწილის ინტერესების უზრუნველყოფა-დაცვას ემსახურება. 

1.2. BGB-რეგისტრაციის შესახებ

რაც შეეხება გერმანულ სამართალს, BGB-ის 891-ე პარაგრაფის მიხედვით, თუ საადგილმამულო რეესტრში რეგისტრირებულია პირის უფლება მაშინ ივარაუდება, რომ ეს უფლება მას ეკუთვნის. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე უძრავ ნივთებისა და მათთან დაკავშირებულ გარიგებებთან მიმრთებით მოქმედებს განსაკუთრებული სამართლებრივი რეჟიმი, რაც იმაში გამოიხატება, რომ უძრავი ნივთი და მასზე უფლება რეგისტრირებული უნდა იყოს სათანადო ორგანოში. ჩვენ შემთხვევაში კი, საჯარო რეესტრში. აქედან გამომდინარე უძრავი ნივთი რომ უფლებრივად დავტვირთოთ პირველ რიგში აუცილებელია, რომ ეს ნივთი მატერიალურად გამოხატული და რეგისტრაციაუნარიანი იყოს. პრაქტიკაში ხშირად რთულია ასეთ გარიგებებთან დაკავშირებული სამართლებრივი პრობლემების გამიჯვნა და იპოთეკის რეალური სამართლებრივი ფარგლების ზუსტი განსაზღვრა. სწორედ ასეთ, სასამართლო პრაქტიკაში პრობლემურ საკითხზე იქნება მსჯელობა თემის მომდევნო ნაწილში.

2. იპოთეკის სამართლებრივი მასშტაბების სასამართლოსეული შეფასება

იპოთეკის სამართლებრივ მასშტაბებზე, მოთხოვნის დაკმაყოფილების წესსა და საშუალებაზე მსჯელობისას მნიშვნელოვანია სსკ-ის 286-ე, 300-ე და 301-ე მუხლები. იპოთეკის დანიშნულება, როგორც არაერთხელ აღვნიშნეთ არის მოთხოვნის უზრუნველყოფა, შესაბამისად საჭიროა განსაზღვრულ იქნეს იმ მოთხოვნის სამართლებრივი ფარგლები რისი უზრუნველყოფის საგანსაც იპოთეკის ნივთი წარმოადგენს. აღნიშნული საკითხის უკეთ წარმოჩენისათვის გარდა თეორიული მსჯელობისა საჭიროა სასამართლო პრაქტიკის სამართლებრივი ანალიზიც, რათა განვსაზღვროთ ის რეალური სამართლებრივი ფარგლები, რაც საიპოთეკო ურთიერთობას ახასიათებს. სწორედ იპოთეკის სამართლებრივი ფარგლების განსაზღვრას ეხება საქართველოს საკასაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 10 ნოემბრის გადაწყვეტილება საქმეზე #ას-1081-1110-2010. აღნიშნული გადაწყვეტილება განსახილველ თემასთან მიმართებით ძალზედ მნიშვნელოვანია იმ თვალსაზრისით, რომ საკასაციო სასამართლომ სამართლებრივი თვალსაზრისით შეაფასა იპოთეკის რეალური სამართლებრივი მასშტაბები. Aანუ, საკასაციო სასამართლომ შექმნა ერთგვარი პრეცედენტი იმისა, რომ იპოთეკის უფლება კრედიტორის ინტერესებიდან გამომდინარე გაავრცელა უძრავ ნივთზე, კერძოდ კი მიშენებაზე, რომელიც არ იყო კანონით დადგენილი წესით მოვალეზე, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული და აღრიცხული, იმ მომენტისთვის, როდესაც დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულება. აქედან გამომდინარე მნიშვნელოვანია სამართლებრივი თვალსაზრისით შევაფასოთ საკასაციო სასამართლოს აღნიშნული გადაწყვეტილება რამდენად სამართლიანი და კანონიერია. ამიტომ საჭიროა მოვახდინოთ იმ ფაქტობრივი გარემოებებისა და იურიდიულად მნიშვნელოვანი საკითხების წარმოჩენა, რაც საფუძვლად დაედო საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას. საქმის ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით სს “თ-ი. ბ-სა” და ირაკლი კ-ს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა ირაკლი კ-ს საკუთრებაში არსებული 47 კვ.მ ბინის ფართი, ამასთან სს “თ-ი. ბ-სა” ცნობილი იყო, რომ ირაკლი კ-ს ფაქტობრივ “საკუთრებაში” იმყოფებოდა ბინის მიშენების ნაწილი, კერძოდ კი, 98,26 კვ,მ ფართი, რომელიც ხელშეკრულების დადების დროს რეგისტრირებული არ იყო საჯარო რეესტრში. შესაბამისად ბინის მთლიანი ფართი იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს ფაქტობრივად შეადგენდა 145,26 კვ.მ, საიდანაც, როგორც აღვნიშნეთ 98.26 კვ.მ იყო მიშენება და არ იყო აღრიცხული და რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას იპოთეკარისთვის ანუ, სს “თ-ი. ბ-სა” ცნობილი იყო, რომ 98.26 კვ.მ ფართი იყო დაუკანონებელი, თუმცა ის ფართი, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში და ის ნაწილიც, რომელიც მიშენებულია წარმოადგენს ერთიან ბინას,  მოქცეულია ერთ ჭერქვეშ და არის ერთი მთლიანი ბინა. აქედან უკვე ნათლად იკვეთება, რომ ირაკლი კ-ს სახელზე აღრიცხული და მის ფაქტობრივ “საკუთრებაში” მყოფი ბინა რეგისტრაციაუნარიანია. რადგან, მას მატერიალური გამოხატულება აქვს. შესაბამისად იპოთეკის საგანსაც წარმოადგენს. საჯარო რეესტრის ამონაწერით დადგენილია, რომ ქ. თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის 2008 წლის 18 მარტის ბრძანებით მოხდა მიშენებული 98.26 კვ.მ ფართის ლეგალიზაცია, რის საფუძველზეც აღნიშნული ფართი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით აღირიცხა ირაკლი კ-ს სახელზე და ბინის ფართმა მთლიანად შეადგინა 145.26 კვ.მ. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2009 წლის 22 აპრილის გადაწყვეტილებით აღსასრულებლად მიექცა ირაკლი კ-ს სახელზე რეგისტრირებული ბინის მთლიანი ნაწილი. ე.ი. იპოთეკის სამართლებრივ ფარგლებში მოექცა ის ქონებაც, რომელიც საკუთრებაში არ ჰქონდა ირაკლი კ-ს 2008 წლის 18 მარტამდე. აქედან გამომდინარე ირაკლი კ-ს აზრით დაირღვა იპოთეკის ხელშეკრულება და აღსრულება უნდა მიექცეს მხოლოდ და მხოლოდ იმ ნაწილს ბინისას, რომელიც იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს მის სახელზე იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. მისი განმარტებით იპოთეკა არ უნდა გავრცელდეს უძრავი ნივთის იმ ნაწილზე, რომელიც სათანადო წესით რეგისტრირებული არ იყო. თუმცა ირაკლი  კ-მ 2007 წლის 19 ნოემბრის #799476-1 იპოთეკის ხელშეკრულების 6.13 პუნქტის საფუძველზე ვალდებულება იკისრა, რომ იპოთეკა გავრცელდებოდა ასევე მის საკუთრებაში მყოფი ბინის მიმატებულ ფართზეც. აქედან გამომდინარე თუკი ჩავთვლით, რომ მიშენება მიმატებული ფართია, რეგისტრირებული ნივთისა გამოდის, რომ იპოთეკის საგანს წარმოადგენს არა მხოლოდ 47 კვ.მ ბინის ფართი, არამედ 145.26 კვ.მ. ბინის ფართი. სწორედ ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების პუნქტი გახდა სადაო შემდგომ. მეტიც, სასამართლოს წინაშე დადგა საკითხი სამართლებრივი თვალსაზრისით შეეფასებინა ხელშეკრულების ეს პუნქტი და გადაეწყვიტა მისი იურიდიული გამართულობა, ანუ გადაეწყვიტა იყო, თუ არა ეს ნორმა ბათილი და თუ ეწინააღმდეგება ის იპოთეკის სამართლებრივი რეგულირების საკანონმდებლო ნორმებს.  

2.1. სააპელაციო სასამართლოს შეფასება

საინტერესოა სააპელაციო სასამართლოს შეფასება აღნიშნულ საქმეზე. სააპელაციო სასამართლო იპოთეკის, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის ღონისძიების განმარტების მიზნებისათვის აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის უზრუნველყოფისას აუცილებელია მოვალისა და კრედიტორის უფლებების თანაბარზომიერი დაცვა. უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენებისას გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება მოვალისა და კრედიტორის ნებას. კერძოდ, მოვალის სურვილს, გარკვეული რისკის ქვეშ დააყენოს უძრავი ქონება, გასცეს თანხა, სანაცვლოდ მიიღოს უზრუნველყოფის ღონისძიება გარანტიად, რომლითაც უპირობოდ დაკმაყოფილდება მისი მოთხოვნა მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. მოცემულ შემთხვევაში პალატა განსაკუთრებული გულისხმიერებით ეკიდება სამოქალაქო რისკების გადანაწილების საკითხს და შესაბამისად, მოვალისა და კრედიტორის კეთილსინდისიერების დაცვის გარანტიებს. სასამართლო პრაქტიკა ცალსახად ამბობს, რომ იპოთეკარი დაცულია საჯარო რეესტრში არსებული ჩანაწერით მოვალის საკუთრებასთან დაკავშირებით, თუნდაც აღნიშნული ჩანაწერი შემდგომში არასწორი აღმოჩნდეს. მეორე მხრივ კი, მოვალე დაცულია იპოთეკის საგნის იმ ფარგლებით, რომელიც მან იპოთეკით დატვირთა. ამასთან, განსაკუთრებულ ინტერესს იძენს ხელშეკრულების 6.13. პუნქტის ჩანაწერი და მისი იურიდიული მნიშვნელობა. ხელშეკრულების თანახმად, დადგენილი იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზე. ასევე, თუ იპოთეკის საგანს დაემატებოდა (მიშენება, დაშენება) შენობა ან შენობის ნაწილი.  პალატამ ჩათვალა, რომ აღნიშნული პირობის მოსარჩელისეული განმარტება (იპოთეკა უნდა გავრცელდეს მიშენების, დამატების შედეგად მიღებულ ნივთზე სრულად) ეწინააღმდეგება იპოთეკის, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალების ლეგალურ დეფინიციას. განსახილველ შემთხვევაში მხარეებმა იპოთეკის საგნად განსაზღვრეს 47 კვ. მეტრი ფართი, ხოლო ის, რაც ხელშეკრულების 6.13. პუნქტში იგულისხმეს, არ არის კონკრეტიზირებული და ამ თვალსაზრისით შეუძლებელია სანივთო უფლების ობიექტად მისი წინასწარ განსაზღვრა. მაგრამ, თუკი მოსარჩელის ლოგიკას გავიზიარებთ და ხელშეკრულების 6.13. პუნქტში ვიგულისხმებთ არა უძრავი ნივთის ნაყოფს, არამედ მიშენებას, დაშენების, დამატების შემდეგ მიღებულ ქონებას, მაშინ ასეთი ქონება სამომავლო ქონებაა. პალატა კვლავ მოიხმობს სსკ-ის 286-ე მუხლს და აღნიშნავს, რომ იპოთეკით არ შეიძლება დაიტვირთოს სამომავლო ქონება. თუმცა გაუგებარია სააპელაციო სასამართლო სამომავლო ქონებას და სსკ-ის 286-ე მუხლში გათვალისწინებულ სამომავლო მოთხოვნას რატომ არ განიხილავს ერთიანობაში და რატომ გამოყოფს მას ცალკე. მომავალი ქონება თავის თავში ხომ უფლებასაც მოიცავს, აქედან გამომდინარე ის იპოთეკაუნარიანია. მიუხედავად ამისა, სააპელაციო სასამართლომ გააუქმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება. აღნიშნული სს “თ-ი. ბ-სა” გაასაჩივრა საკასაციო წესით.

2.2. საკასაციო სასამართლოს შეფასება

საკასაციო სასამართლომ თავის გადაწყვეტილებაში მიუთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს ბინის მთლიანი ფართი ფაქტობრივად შეადგენდა 145.26 კვ.მ-ს, საიდანაც 98.26 კვ.მ იყო მიშენება, რომელიც არ იყო აღრიცხული საჯარო რეესტრში. იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს კი სს “თ-ი. ბ-სა” ცნობილი იყო აღნიშნული ფაქტი. თუმცა, საკასაციო სასამართო ამავე დროს მიუთითებს, რომ გარიგების დადებისას სადაო ფართი რეალურად არსებობდა, ანუ, მას მატელიარული გამოხატულება ჰქონდა, აქედან გამომდინარე ის რეგისტრაციაუნარიანი იყო. საკასციო პალატა არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის თაობაზე, რომ ხელშეკრულების 6.13 პუნქტი ეწინააღმდეგება იპოთეკის ლეგალურ დეფინიციას. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების თანახმად, ნივთის იპოთეკის უფლებით დასატვირთავად აუცილებელია ნივთი მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული და შეუძლებელია იპოთეკის გამოყენება სამომავლო ქონებასთან მიმართებაში. სასამართლო აღნიშნულ მსჯელობას უკავშირებს ხელშეკრულების მხარეთა პასუხისმგებლობის ფარგლებს და მისი მოსაზრებით, შეუძლებელია, ისეთი ქონების დატვირთვა იპოთეკით, რომლის სამართლებრივი საზღვრები დაუდგენელია. ამასთან, იპოთეკის ხელშეკრულების მარეგულირებელი საკანონმდებლო ნორმები არ შეიცავენ აკრძალვას მომავალი ქონების უზრუნველყოფის სახით გამოყენების თაობაზე. საკასაციო სასამართლოს განმარტებით სადაო ფართი არის გარიგების დადების დროისათვის არსებული, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფართის ნაწილი, რომელიც დავის პერიოდისათვის აღრიცხულია იპოთეკით დატვირთული ქონების შემადგენელ ნაწილად. შესაბამისად მასზე ვრცელდება ამ ნივთზე არსებული იპოთეკა. საკასაციო პალატა ასევე არ იზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას ხელშეკრულების 6.13. პუნქტის პირობით ხასიათთან მიმართებაშიც. სწორედ ამიტომ პალატა მიიჩნევს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების არც ერთი პუნქტი არ ეწინააღმდეგება კანონს. აქედან გამომდინარე საკასაციო სასამრთლომ გააუქმა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და საქმე კვლავ აპელაციას დაუბრუნა, რათა ამ უკანასკნელს მოეხდინა იპოთეკის სამართლებრივი ფარგლების უკეთ შეფასება და კანონიერი სასამართლო გადაწყვეტილების გამოტანა. 

3. არსებითი შემადგენელი ნაწილის ცნება

ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებიდან მნიშვნელოვანია დადგინდეს ის, თუ რა სახის ფართია სადაო 98.26 კვ.მ და რა სამართლებრივი დანიშნულება აქვს მას. ანუ, უნდა გაირკვეს არის ის უძრავი ნივთის ნაყოფი, თუ მისი არსებითი შემადგენელი ნაწილი. საკასაციო სასამართლო ამ ფართს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული 47 კვ.მ-ის არსებით შემადგენელ ნაწილად თვლის და ამის დასტურად უთითებს იმას, რომ რეგისტრირებული და არარეგისტრირებული ფართები ერთჭერქვეშ იმყოფება. საინტერესოა განისაზღვროს უძრავი ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილისა და ნაყოფის ცნება. ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილის ცნებას გვაძლევს სსკ-ის 150-ე მუხლი, რომლის თანახმადაც, ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობები და ნივთები, რომლებიც მყარადაა დაკავშირებული მიწასთან და არ არის გამიზნული დროებითი სარგებლობისათვის. ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილს მიეკუთვნება, არა ის რაც ამ ნივთის არსებას განსაზღვრავს არამედ ის, რაც სამართლებრივად დაკავშირებულია ნივთთან და არ წარმოადგენს განსაკუთრებული უფლების ობიექტს. სხვანაირად, არსებითი შემადგენელი ნაწილის იურიდიული ბედი მთლიანადაა დაკავშირებული ნივთთან და როგორც წესი იგი არ შეიძლება იყოს ცალკე უფლების ობიექტი. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2001 წლის 9 თებერვლის გადაწყვეტილებით საქმის N 35/18-01. დაადგინა, რომ ბინის თითოეული ოთახი არის ბინის შემადგენელი არსებითი ნაწილი და მათი გამოცალკევება, ცალკე საკუთრების უფლების ობიექტად გამოყენება შეუძლებელია. აქედან გამომდინარე შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში 98.26. კვ.მ მიშენება, რომელიც მოქცეულია 47 კვ.მ-თან ერთად ერთჭერქვეშ წარმოადგენს ერთი მთლიანი ბინის არსებით შემადგენელ ნაწილს. ამასთან, ეს მიშენება წარმოადგენს სამომავლო ქონებასაც, შესაბამისად, პირველი ინსტანციის სასამართლო და საკასაციო სასამართლო აღნიშნული ბინის მთლიან ფართს მიიჩნევს იპოთეკის საგნად და აღსასრულებლად მიაქცევს ბინის იმ ნაწილსაც, რაც არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით ირაკლი კ-ს სახელზე ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის.  

4. იპოთეკის რეალური სამართლებრივი ფარგლები

იპოთეკის სამართლებრივ ფარგლებზე იურიდიულ ლიტერატურაში გავრცელებული შეხედულების თანახმად, იპოთეკის საგნის განსაზღვრისას მნიშვნელოვანია არა ობიექტის ფაქტობრივი მოცულობა ან ღირებულება, არამედ ის, რომ ობიექტი რეგისტრაციაუნარიანია. აქედან გამომდინარე იპოთეკით იტვირთება ყველა რეალური ქონება, რომელსაც მატერიალური გამოხატულება აქვს. რაც შეეხება სამომავლო ქონებას და შესაბამისად მოთხოვნას, შეიძლება დარეგისტრირდეს სსკ-ის 286-ე მუხლიდან გამომდინარე იპოთეკის ობიექტად, თუმცა ეს მოთხოვნა განსაზღვრული უნდა იყოს წინასწარ. ჩვენ შემთხვევაში დაურეგისტრირებელი შენობის იპოთეკით დატვირთვა მართლდება იმით, რომ ის წარმოადგენს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული შენობის არსებით შემადგენელ ნაწილს, თუმცა საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ მიშენება ცალკე რეგისტრაციას მოითხოვს, წინააღმდეგ შემთხვევაში რაიმე უფლების მასზე გავრცელება გამორიცხულია. მაგრამ საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ბინის ნაწილიც და მიშენებაც მატერიალური გამოხატულებიხ მქონე, ერთი მთლიანი ობიექტია. რომელიც, ამავე დროს, რეგისტრაციაუნარიანია. შესაბამისად მასზე, როგორც ერთ მთლიან განუყოფელ ნივთზე ვრცელდება იპოთეკის მოქმედების სამართლებრივი რეჟიმი. 

შენობის ნაწილები, გერმანული სამოქალაქო სამართლის მიხედვით, არ შეიძლება სხვადასხვა მესაკუთრის საკუთრებაში იმყოფებოდეს, თუკი ისინი დაუნგრევლად არ შეიძლება ერთმანეთისაგან იქნენ მოცილებულნი და მთელი შენობა იმყოფება მიწის მესაკუთრის საკუთრებაში. აქედან გამომდინარე უძრავი ნივთი ზემოთ განხილულ შემთხვევაში კი საცხოვრებელი ბინა, პირის საკუთრებაში უნდა იმყოფებოდეს, რომ ის შენობის ნაწილების მესაკუთრედაც ჩავთვალოთ. ანუ, პირი მესაკუთრედ უნდა იყოს რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, რეგისტრაციას კონსტიტუციური მნიშვნელობა აქვს პირის მესაკუთრედ ცნობისათვის. თუკი ამ სამართლებრივი მსჯელობით წავალთ, მაშინ გამოდის, რომ სააპელაციო სასამართლო არსებითად მართალია და იპოთეკის საგნად არ შეიძლება ჩავთვალოთ ის რაც არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში მოვალის სახელზე. ამ საკითხზე მნიშვნელოვანია გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 1148-ე პარაგრაფის შინაარსი, რომელიც განამტკიცებს საკუთრების უფლების ფიქციას, რაც გულისხმობს იმას, რომ იპოთეკიდან გამომდინარე უფლების განხორციელებისას კრედიტორის სასარგებლოდ მესაკუთრედ ითვლება ის პირი, რომელიც ასეთად არის რეგისტრირებული საადგილმამულო რეესტრში. ასეთი შინაარსის ჩანაწერს სსკ-ში ვერ ვიპოვით. ქართველი კანონმდებელი ამ საკითხზე დუმს. სასურველია, კანონმდებელმა მოახდინოს ასეთი ნორმის ასახვა სსკ-ში, რათა გამოირიცხოს შემდგომი გაუგებრობები, რაც საიპოთეკო ურთიერთობის დროს შესაძლოა წარმოიშვას პრაქტიკაში. თუმცა, განსახილველი შემთხვევიდან გამომდინარე უმთავრესი არის ის, რომ მიშენება-დაშენება ხელშეკრულების 6.13 პუნქტის მიხედვით ითვლება იპოთეკის საგნად რაც პირდაპირი ჩანაწერით გამომდინარეობს სსკ-ის 286-ე მუხლიდან. აღნიშნული მუხლის დეფინიცია იპოთეკის საგნად განსაზღვრავს სამომავლო და პირობით მოთხოვნასაც. რაც შეეხება სამომავლო მოთხოვნას, სამომავლო შესაძლოა იყოს: 1) რაც არ არსებობს; და 2) რაც კანონიერი გზით შესაძლოა რომ არსებობდეს. მნიშვნელოვანია საკითხი იმაზე, თუ რა მიზანს ემსახურება კანონმდებლის მიერ სსკ-ის 286-ე მუხლში ჩადებული სამომავლო ქონების შინაარსი. ანუ, შემთხვევიდან გამომდინარე ბინაც და მიშენებაც წარმოადგენს ერთ მთლიან ბინას შესაბამისად ის რეგისტრაციაუნარიანი და ამავე დროს ერთი მთლიანი ბინაა, რადგან დამოუკიდებელი სახით ვერც 98.6 კვ.მ და ვერც 47 კვ.მ ფაქტიურად ვერ იარსებებს. ანუ, კანონმდებლის ნება, რომ სამომავლო მოთხოვნაც იპოთეკაუნარიანი იყოს ზემოთ განხილულ შემთხვევასთან მიმართებით მართლდება იმით, რომ ეს სამომავლო მოთხოვნა/ქონება არის იმ ქონების არსებითი შემადგენელი ნაწილი რაც იპოთეკითაა დატვირთული. მეტიც, სამომავლო მოთხოვნა ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის განსაზღვრებადი და რეგისტრაციაუნარიანია.

5. განსხვავებული შეხედულება

ზემოაღნიშნული შეფასების, საწინააღმდეგოდ შეგვიძლია შემდეგი სახის მსჯელობაც განვავითაროთ. კერძოდ, სსკ-ის 286-ე მუხლში სამომავლო მოთხოვნა, როგორც რეგისტრაციაუნარიანი ობიექტის განსაზღვრება, უმჯობესი ხომ არაა გაგებულ იქნეს შემდეგნაირად, რომ სამომავლო ქონებაში უპირატესად ჩაითვალოს ის ქონება რაც იპოთეკის საგნის ფარგლებში მოექცევა სამომავლოდ? ანუ, თუკი რეგისტრირებულ 47 კვ.მ ბინის ფართზე მესაკუთრე განახორციელებდა მაგალითად ისეთ სამშენებლო სამუშაოებს, როგორიცაა ბინის გადაკეთება, ან სხვა ოთახის აშენება, რომლის ფართიც არ აღემატება 47 კვ.მ მაშინ ის ჩაითვლებოდა იპოთეკის საგნად და არა მიშენება რომელიც “მესაკუთრის” ფაქტობრივ მფლობელობაში იმყოფება და სცილდება საკუთრების უფლების სამართლებრივ ფარგლებს. იმ შემთხვევაში თუ მოვალე ვერ “დაისაკუთრებს” სამომავლო ქონებას, მაშინ იპოთეკარის მოთხოვნა ხომ დაუკმაყოფილებელი დარჩება, ამიტომ ხომ არ აჯობებს, რომ იპოთეკა  გავრცელდეს მხოლოდ იმ ნივთზე, რომელიც დარეგისტრირებულია საკუთრების უფლებით საჯარო რეესტრში? ეს მოსაზრებაც რა თქმა უნდა მისაღებია და საკმაოდ არგუმენტირებული და დამაჯერებელიც, მაგრამ ვფიქრობ მაინც არ შეიძლება ჩაითვალოს მართებულად, იმდენად რამდენადაც სახლის მიშენება, როგორც დამოუკიდებელი რეგისტრაციაუნარიანი ნივთი სახეზე არ გვაქვს. მიშენება გვაქვს ერთიანობაში იმ 47 კვ.მ ფართთან რაც აღრიცხულია მესაკუთრეზე საკუთრების უფლებით. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ ამ შემთხვევაში შესაძლოა დაირღვეს ბინის სუბსტანციურობა, მთლიანობა, რაც მთლიანად ამსხვრევს ასეთი სახის განსხვავებულ შეხედულებას. ამასთან საგულისხმოა, რომ მიშენება უკვე არსებობს და შესაბამისად რეგისტრაციაუნარიანია, სწორედ ეს კრიტერიუმი არღვევს სააპელაციო სასამართლოს შეხედულების კანონიერებასა და მართებულობას. აქედან გამომდინარე თუ მიშენება დამოუკიდებლად იარსებებდა და მისი  ხელშესახეობა დამოუკიდებელი იქნებოდა საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული ნივთისგან, ის არ იქნებოდა იპოთეკის საგანი. თუმცა, განსახილველი საქმიდან გამომდინარე მიშენება მოქცეულია ერთჭერქვეშ რეგისტრირებულ საკუთრებასთან ერთად. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ მიშენება დამოუკიდებელი სახით ვერ იარსებებს. აქედან გამომდინარე, ის ბინის მთლიანი ფართის ერთიანობაში უნდა განვიხილოთ, რათა არ დაირღვეს როგორც ბინის ერთიანობა პრაქტიკული თვალსაზრისით, ასევე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული ნორმები. მიშენებაზე, როგორც რეგისტრაციაუნარიან ნივთზე ვრცელდება ის სამართლებრივი ტვირთი რაც მთლიანად ბინას აქვს. აქედან გამომდინარე მიშენებაც გაიზიარებს რეგისტრირებული ბინის ნაწილის ბედს და მოექცევა იპოთეკის სამართლებრივი რეგულირების საკანონმდებლო ნორმების ფარგლებში. 

6. სამოქალაქო-სამართლებრივი რისკები და სასამართლო პრაქტიკა

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე შეიძლება ითვას, რომ საკასაციო სასამართლოს სამართლებრივი შეფასება დღეს მოქმედი სასამართლო პრაქტიკიდან და სსკ-ის 286-ე მუხლიდან გამომდინარე კანონიერია. საკასაციო სასამართლო სწორედ ასეთი სახის სასამართლო პრაქტიკას აყალიბებს. თუმცა, შესაძლოა ვიმსჯელოთ მის უსმართლობაზე. ვფიქრობ საგულისხმოა ის, რომ საკასაციო სასამართლოს მხედველობაში აქვს ის სამოქალაქო ურთიერთობისთვის დამახასიათებელი რისკები, რომლებიც თან ახლავს სამოქალაქო-სამართლებრივ ურთიერთობებს და შესაბამისად იპოთეკარი ჩვენს შემთხვევაში კი სს “თ-ი. ბ-სა” სწორედ ასეთი სახის რისკს სწევს და საბოლოოდ კი ამ რისკის საფუძველზე მოგებული რჩება. რამდენად მართებულია საკასაციო სასამართლოს აღნიშნული მიდგომა ამ საკითხზე, სადაოა და ხშირ შემთხვევაში იწვევს მოვალის საკმაოდ დასაბუთებულ პროტესტს. რაც შეეხება სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, ჩემი აზრით, აქ მნიშვნელოვანია საკითხი იმის შესახებ, თუ როგორ განსაზღვრავს იპოთეკის სამართლებრივ არსს ეს უკანასკნელი. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში შესაძლოა “დავინახოთ”, მცდელობა იმისა, რომ მოვალე დაიცვას იპოთეკის იმ ფარგლებით რაც რეალურად არის აღრიცხული და დაკანონებული საჯარო რეესტრში არსებული ჩანაწერით. თუმცა აღნიშნული მიდგომა არ არის გაზიარებული არც საკასაციო სასამართლოს და არც კანონმდებლის მიერ. ვფიქრობ ეს სავსებით მართებული და სამართლიანიცაა, რადგან სააპელაციო სასამართლოს შეფასება აშკარად არღვევს იპოთეკის სუბსტანციურობას, მის ჭეშმარიტ დანიშნულებასა და სამართლებრივ მნიშვნელობას. სულ სხვა შემთხვევა იქნებოდა, თუ მიშენება ხელშეკრულების დადების დროს არ იარსებებდა და მისი რეალური ფაქტობრივი მონაცემები განუსაზღვრელი იქნებოდა. ამ შემთხვევაში სსკ-ის 286-ე მუხლიდან გამომდინარე ეს მიშენება იპოთეკაუნარიანი აღარ იქნებოდა, მაგრამ სააპელაციო სასამართლოს მხედველობიდან გამორჩა სწორედ ეს გარემოება, რომ ხელშეკრულების დადების დროს მიშენება რეალურად უკვე არსებობდა, განსაზღვრული იყო მისი ფაქტობრივი მონაცემები და მეტიც, ამ მიშენების გარეშე ბინა თავის რეალურ დანიშნულებას დაკარგავდა და დამოუკიდებელი სახით ვერ იარსებებდა, იმ მარტივი მიზეზის გამო, რომ ბინის მაგივრად გვექნებოდა მხოლოდ სანახევრო კედლებისგან შემდგარი ფართი, რაც ბინის, როგორც საცხოვრებელი ფართის ცნებისგან ძალიან შორს იქნებოდა. აქედან გამომდინარე სააპელაციო სასამართლო არსებითად ცდება, იპოთეკის რეალური სამართლებრივი ფარგლების განსაზღვრისას.

დასკვნა 

დღეს მოქმედი იპოთეკის მარეგულირებელი საკანონმდებლო ნორმების ანალიზზე შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ქართველმა კანონმდებელმა საიპოთეკო სამართალურთიერთობის დროს უფრო მეტად დაიცვა კრედიტორის (იპოთეკარის) ინტერესები. ეს გამომდინარეობს სსკ-ის 286-ე; 300-ე; 301-ე მუხლებიდან. მოთხოვნის სრულად დაკმაყოფილების პრობლემატიკა ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი პრობლემაა იპოთეკარის ინტერესების დაცვის კუთხით. ამ მხრივ, კანონმდებლის მიერ განხორციელებულ მნიშვნელოვან ცვლილებას წარმოადგენს სსკ-ში არსებული დისპოზიციური ჩანაწერი, რომელიც იპოთეკარს აძლევს შესაძლებლობას წინასწარ გაატაროს პრევენციული ღონისძიება და შეუთანხმდეს მოვალეს, რომ მისი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად არ ჩაითვლება თუ იპოთეკის საგნის ღირებულება სრულად არ დაფარავს მოთხოვნას. აქედან გამომდინარე იპოთეკარებმა განსაკუთრებით კი ბანკებმა შესაძლოა ბოროტად გამოიყენონ კანონმდებლის მიერ შეთავაზებული დღეს მოქმედი იპოთეკის მარეგულირებელი ნორმები. თუმცა ჩვენს შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო ასებითად მართალია და სრულიად მართებულად განმარტავს იპოთეკის ურთიერთობის საკანონმდებლო ნორმებს. საკასაციო სასამართლოს შეფასების მიხედვით მთავარია დადგინდეს ის, თუ რა სახის ნივთია სადაო მიშენება. როგორც აღვნიშნეთ ეს არის ბინის არსებითი შენადგენელი ნაწილი. ბინა, როგორც დამოუკიდებელი ხელშესახები ობიექტი ვერ იარსებებს მიშენების გარეშე და პირიქით მიშენება ვერ იარსებებს დარეგისტრირებული 47 კვ.მ-ის გარეშე. აქედან გამომდინარე იპოთეკის რეალური შინაარსი, მისი სუბსტანციურობა მდგომარეობს იმაში რომ მოთხოვნის დაკმაყოფილება მოხდეს იმ საგნით რაც რეგისტრაციაუნარიანი და ხელშესახებია იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს. საკასაციო სასამართლო ვალდებულია იფიქროს ქონებრივი სიკეთის დაბალანსებულ განაწილებაზე მხარეებს შორის. ამ მსჯელობიდან გამომდინარე, დასკვნის სახით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ იპოთეკის სამართლებრივი ფარგლების განსაზღვრისას სასამართლომ უნდა იხელმძღვანელოს იმ კრიტერიუმებით, რაც ზემოთ განვიხილეთ. ანუ, კონკრეტულ შემთხვევაში შეაფასოს ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილისა და საკუთვნებლის რეალური შინაარსი, მისი მნიშვნელობა და სამართლებრივი “სტატუსი” იპოთეკის ხელშეკრულებაში. ამ თვალსაზრისით საკასაციო სასმართლო საინტერესო პრაქტიკას აყალიბებს, რაც მნიშვნელოვანი და მისასალმებელია სამართლებრივი ნორმების ხარვეზების შევსებასა და უკეთ ჩამოყალიბებაში.